Dieser Text ist aus einer Antwort an eine Freundin entstanden, einzelne Satzteile sind so ergänzt, dass Operational Security gewahrt wird.

Antwort auf: „Aktuelle Studie - Immobilie als Altersvorsorge: Eigentümer sparen massiv Wohnkosten“ auf focus.de.

Diese Studie von 2018 wurde von den Bausparkassen in Auftrag gegeben, die selbstverständlich ein Interesse an positiver Presse für Ihren Markt haben.

Die aktuelle Situation sehe ich wesentlich kritischer und versuche sie im Folgenden aus meiner Sichtweise darzustellen:

Ein Eigenheim ist, wie ein Auto auch, ein Luxusgut: Der Verzehr von Vermögen und damit in unserem Fall Arbeitskraft ist immer höher als der Ertrag bei Eigennutzung und inzwischen sogar bei Vermietung (mal abgesehen von dem ganzen zusätzlichen Ärger, evtl. Mietendeckel usw.).

Die "Corona-Pandemie" und andere Krisen, die von der Fehlwirtschaft der letzten Jahrzehnte, übermäßigem Staatsapparat und der falschen Geldpolitik der Notenbanken (Zins-Wachstum-Relation ist seit Jahren widerlegt!(1)) als Begründung herangezogen werden, haben ein massives Budgetdefizit in den Haushalt gerissen (Einnahmen - Ausgaben = Negativ, daher Defizit)(2). Die Inflation in Folge der Geldmengenausweitung (M3->M2->M1(3)) sorgt (noch) dafür, dass die völlig überbewerteten Immobilienpreise in riesige Höhen steigen.

Meine Problem-Punkte dabei:

Punkt 1. Das geht nicht so weiter. Wir steuern auf starke Ausschläge zu (Boom-Bust-Phasen(4)), die immer schneller werden. Eine Immobilie war in den 1950ern der Nachkriegszeit(5) bis in die 1970er Jahre(6) auf der Basis weniger durchschnittlicher Jahresgehälter finanzierbar. Bei großen Immobilien und inklusive technischen Fortschritts betrachtet, müsste eine Immobilie jetzt mit einem (!) Einkommen nach wie vor innerhalb weniger Jahre abbezahlt sein. Die meisten Kredite werden jedoch auf einen 10-15-Jahreshorizont oder länger abgeschlossen(7). Zum Vergleich, im jetzigen "Euro-Wert" (der Stand 2021 bereits bis zu 87% an Kaufkraft seit Einführung verloren hat, je nach Rechnung(8)) steht bei den Preisen mind. eine 0 bis drei 000 zu viel(9). Sinkt das Niveau wieder auf realistische Werte in den kommenden Jahren, (ob durch Wirtschaftskrise, Währungs-(1) oder demografischen Kollaps(11)) bleibt dem stolzen Immobilienbesitzer ein riesiger Schuldenberg. Ist das gesund?

Problemkreis 2. Die Budgetdefizite eines Staatshaushalts können nur durch 3 Wege finanziert werden(12):

1. Steuereinnahmen (Deutschland Steuerweltmeister)

2. Schuldenaufnahme (Ausgabe von Bonds auf Staatsseite)

3. Geldmengenausweitung (Staat nimmt sich neues Geld und jeder andere in dieser Währung hat damit weniger Geld, was zügig zur Inflation führt)(13)

Auf jeder Ebene, Gemeinden/Städte/Landkreise/kreisfreie Städte/Bezirke, Länder, Bund, bis zum EU-Haushalt können Steuern erhoben und Schulden aufgenommen werden; Bond-Ausgabe kann/darf nur der Staat, Geldmengenausweitung nur die Zentralbanken.

Hat die Geldmengenausweitung einen bestimmten Punkt überschritten (nämlich die durch das BIP des Landes stemmbare Menge), ist eine immer höher steigende Inflation die Folge. Siehe u.a. Venezuela(14) oder die Türkei. Diesen Punkt haben viele Länder der Eurozone längst überschritten.(15) Um das System am Leben zu erhalten gibt es also noch 2 Möglichkeiten: neue Schulden oder Steuern.

Neue Schulden haben ebenfalls Grenzen, denn nimmt ein Land exzessiv Schulden in Form von Bondsausgabe auf, sinkt das Vertrauen der Investoren, die Rating Agenturen würden ein Downgrade vornehmen und es würde noch schwieriger werden neue Schulden zu machen und alte zu bedienen.

Bleibt also nur eine der (klassischen) Möglichkeiten übrig und diese ist seit Jahrzehnten bewährt: Steuern. Auf alles was geht. Trotz ständig höher werdender Rekordeinnahmen(16) müssen immer neue Finanzierungsquellen gefunden werden.

Was eignet sich da besser als das best-dokumentierte Vermögensgut der Welt? Die Immobilie.

Die Möglichkeiten von Umweltabgaben über Vermögenssteuern, Energiesteuern, bis hin zur Regelung von Energieverbrauch (digitale Stromzähler) sind fast grenzenlos.(17) Damit die Bürger; Immobilienbesitzer oder Mieter keine Fragen stellen oder Unmut entwickeln, verhängt man Mietendeckel (ohne Rücksicht auf die Folgen) und verteilt frisch gedrucktes bzw. frisch zusammengeklicktes Helikoptergeld(18), was aber über andere Steuerarten wieder erhoben werden muss (Wer ist der Staat?) oder die Inflation befeuert.

Wie hoch ist das Budgetdefizit pro EU-Bürger? Im Jahr 2019 war jeder Bürger (in Europa) bereits mit knapp 30.000 Euro pro Kopf verschuldet(19), wie es jetzt wohl aussieht?

Wenn die Immobilienbesitzer/Unternehmen die steigenden Kosten irgendwann nicht mehr stemmen können, werden drastischere Maßnahmen kommen (müssen). In der Vergangenheit gab es in Krisenfällen einige Beispiele, das immer noch bekannteste ist die Vermögensabgabe zur Finanzierung des Lastenausgleichsgesetzes (LAG §§ 16 bis 90) vom 14. August 1952 nach dem II. Weltkrieg, kurz nach der Währungsreform. Über einem Freibetrag von 5000 DM (bei natürlichen Personen) bzw. 3000 DM (bei Unternehmen) (LAG §29) wurde das komplette Vermögen mit 50% besteuert (LAG §31).(20) Das bedeutet der Immobilien-/Grundwert wurde mit +50% Sondersteuer/Zwangshypothek belegt bzw. auf eine bestehende Schuld aufgeschlagen, abgesichert durch Eintragung im Grundbuch der betreffenden Immobilie.(21) Diese Art des Lastenausgleichs ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, denen ein konkreter Krisenfall vorangeht(22). Eine Bewertungsgrundlage wird im Rahmen der Grundsteuerreform allerdings gerade geschaffen. Das ist natürlich ein sehr gravierendes und u.U. auch unwahrscheinliches Beispiel, das Risiko sollte einem neuen Kreditnehmer allerdings bewusst sein.

Zwar ist eine eigengenutzte Immobilie die Nr. 1 der Altersvorsorge in Deutschland, aber die Personen, die sich jetzt eine Immobilie gerade so finanzieren konnten, entweder ohne Eigenkapital mit einer maximalen monatlichen Belastung und/oder mit mehr als 15 Jahren Finanzierung (28% der Immobilien-Kreditnehmer(23)), stehen spätestens zu einem Szenario durch steigende Zinsen/erhöhte Tilgungsrate bei Anschlussfinanzierung vor der Privatinsolvenz. Wie viele von den jetzt frisch 15-Jahre Kreditfinanzierten Immobilien-„Eigentümern“ könnten dann eine Zwangshypothek aufgrund einer zukünftigen Krise noch ohne Probleme stemmen? Zusätzlich ist Deutschlands Demografie ein Grund zur Sorge, die, wie bereits erwähnt, auf absehbare Zeit das Wohnraumangebot erhöhen und damit einen Preisverfall in Aussicht stellt.

Nächste Option: Geldentwertung. Venezuela hat Mitte 2021 einfach mal 6 Nullen ihrer Währung gestrichen.(24) Passiert auch nur eine Entwertung des Euro um die Hälfte, hätte dies massive Auswirkungen. Für den Staat ideal, er könnte die Staatsverschuldung halbieren, aber für den "Bürger" bedeutet das: Schulden werden nie so behandelt wie Guthaben. Eine Schuld könnte z.B. in voller Höhe erhalten bleiben. Passiert das, müsste der Immobilienbesitzer mit halbiertem Einkommen die Last bezahlen.

Gehen wir zurück zur neuklassischen Theorie. Das wahrscheinlichste Szenario aktuell ist eine drastische Erhöhung der Zinsen bei der EZB, wenn sie auf den Kollaps zusteuert. Das ist ein tatsächliches Mittel, die Inflation zu reduzieren. Wären die Zinsen auf dem Niveau der 70er Jahre bzw. mindestens auf Inflationsniveau (10%) ließe sich die Geldentwertung zumindest bremsen.

Was bedeutet das für die Geschäfts-Banken? Sie können sich das Geld nicht mehr kostenlos leihen, erhöhen für die Endkunden natürlich die Preise und ein Zins von 7-12 % wenn nicht sogar bis 20% halte ich für sehr realistisch. Da die Banken Verträge, die ungünstige Konditionen für sie haben (z.B. 2% auf die nächsten 30 Jahre), nicht besonders gut finden, werden sie Wege finden, diese mit steigendem Druck loszuwerden (siehe Sparkasse mit den Langzeit-Sparverträgen, die zigtausend Leuten einfach aufgekündigt wurden)(25). Dafür reicht ein Gerichtsbeschluss & wer hat die größere Lobby?

Hier dieselbe Frage: Wer könnte eine Finanzierung mit 10/20% höheren Zinsen noch alleine stemmen inkl. Reparaturen?

Eine neue (nicht klassische) Möglichkeit könnte bald zu der Liste als Nr. 4 hinzukommen. Durch den digitalen Euro eröffnet sich der EZB ein weiterer Hebel zur Geldbeschaffung: die Negativzinsen. Hätte jeder EU Bürger ein Konto bei der Zentralbank würden die Negativzinsen für gehaltenes Geld per Knopfdruck auf alle umgelegt werden können. =Kontoführungsgebühren

Für jeden Bausparvertrag, für jeden Kredit gibt es ein Konto auf das Kontoführungsgebühren erhoben werden könnten. Diese ließen sich immer entlang der Schmerzgrenze anpassen. Ob das noch ein realistisches Szenario ist, hängt davon ab, wie schnell der digitale Euro kommt. Mit diesem Instrument ließen sich noch ganz andere "Potenziale" abschöpfen, z.B. CO2-Steuern beim Einkauf bestimmter Produkte oder Kaufverbote ab bestimmten Limits, wie in China bereits Praxis(26). (Man kann ja jedes Hirngespinst inzwischen mit Klimaschutz oder Pandemiebekämpfung begründen.)

Im Vergleich dazu ist ein Mieter das Idealbild von Hr. Schwab (WEF). Besitzt nichts, zahlt brav Steuern auf alles, kann vom Vermieter nur bis zum Mietendeckel geschröpft werden.(27)

Das alles, dafür braucht man kein Experte sein, ist gerade keine gute Entwicklung. Nun kenne ich die Gründe mancher junger Immobilien-Suchender und (titularischen) -Besitzer(28) und will das auch niemandem vermiesen. „Manchmal muss man ein Risiko eingehen, für den Traum vom Eigenheim.“ In dem Sinn halte ich es für sinnvoll, wenn unbedingt, eine Immobilie zu nehmen, die notfalls im Schlaf (ohne Einkommen für mind. 3 Monate) abbezahlbar ist. Für die Rücklagen bei Reparaturen vorhanden sind, die so angelegt sind, dass sie nicht inflationieren. Es sollte aber auch ein Objekt sein, das ohne Probleme wiederverkauft werden kann, wenn der Markt down ist. Oder wirklich eine Immobilie für die der junge titularische Eigentümer bereit ist die nächsten 5-10 Jahre seiner Arbeitskraft zu opfern, plus aller Strapazen und Gängeleien, die von Politikseite auf die Immobilienbesitzer abgewälzt werden. (Z.B. aus aktuellem Anlass die völlig utopischen Vorstellungen der „grünen“ Heizungs-Gestaltung.)

Aber eines sollte klar sein: die Immobilie ist aktuell keine oder allenfalls nur mit gravierender Risikofolgenabschätzung eine Art Altersvorsorge! Sie ist ein Luxusgut, das immer, zumindest in Deutschland, diverse Steuern und Nebenkosten bedeutet. Auch im Alter.

Die Altersvorsorge ist das Geld/Arbeitskraft, was aus dem Zugriffsspektrum der Notenbanken (oder noch schlimmer Versicherungen) gebracht wird. Abgehoben(29) und in realen Sachwerten angelegt, z.B. bar gekaufte Elektronik, Gold, BTC. Eine Immobilie lässt sich dagegen im Sachwert gerade überhaupt nicht schätzen und ist ein Spekulationsobjekt. Im positiven wie im negativen Sinn.

Ein paar Beispiele

In einem Dorf in der Nähe freuen sich Immobilienbesitzer, denn Amazon hat Grundstücke aufgekauft und Ihnen für Gartenteile oder ganze Häuser viel Geld geboten, da die Firma den Platz braucht. Der Wert von Häusern, die später neben einer lärmenden Halle stehen oder ständig LKW Verkehr in der Nähe haben, vermindert sich dabei in Zukunft.

In einem Stadtteil in der Nähe (soweit die Erzählung einer älteren Dame) haben sich viele Menschen sehr teure Häuser nach dem Krieg gebaut - schöne Häuser mit Ausblick, guter Anbindung usw. Dann kam die Bahnstrecke mit den langen, lauten Güterzügen und dieser Lärm der Güterzüge vor allem nachts, hat einen riesigen Streit im Stadtrat darüber hervorgerufen. Symbolisch. Wirkungslos. Der Wert einer Immobilie ist immer subjektiv. Lage, Lage, Lage….

Deswegen, wenn einem etwas an der Altersvorsorge liegt, ist es nötig (nicht auf Renten-Versicherungen zu vertrauen!!) sich Gedanken über Gegenwerte zu machen.

Wer jetzt ein Haus zur Eigennutzung kauft, sagen wir mal zu relativ günstigen Zinsen (2-3%) und spekuliert, dass es die nächsten 5 Jahre so bleibt, einen längeren Horizont zu nehmen ist schon sehr optimistisch, dann sollte es möglich sein innerhalb dieser Zeit zumindest die Hälfte des Kaufpreises in Gegenwerten (BTC, Gold, Aktien oder einem komfortablen Investment, womit man sich auskennt) anzulegen. Damit, falls alles crasht, reale Sicherheiten vorhanden sind. Keine sonstigen Kredite (z.B. auf Auto o.ä.), denn es braucht außerdem Puffer für Reparaturen.(30) Handwerker und Baustoffe sind außerdem ein völlig unberechenbarer Markt, mit Energiekosten und Rohstoffpreisen sehr schwierig zu planen.

Auf YouTube kursieren Videos von „Anlageberatern“ oder „Immobilienexperten“ die propagieren, Immobilien seien ideal für den Aufbau von „Cashflows“ zu Erreichung der Finanziellen Freiheit. Dieser Traum kann sehr schnell an der Realität scheitern, wenn, wie beschrieben, Mietendeckel, gesetzliche Grenzen (Wucherverbot) und überzogene Forderungen der „grünen Energiewende“ der Politik auf die Hausbesitzer treffen.

Meine Meinung:

Alles in allem kann ich niemandem guten Gewissens und nicht pauschal zu einem Hauskauf in der jetzigen Zeit raten.

Dies ist keine Finanzberatung.

Fußnoten

(1) (Werner, 2007, S. 47ff.)

(2) (Wagner, 2019, S. 17ff.)

(3) Gerät das „frisch gedruckte“ Geld in Umlauf, erhöht sich die Gesamtgröße des „Kuchens“ womit jeder, der in dieser Währung Geld hält, weniger Anteil an der Gesamtmenge hat: Der Wert des gehaltenen Geldes nimmt ab. Über die Märkte in denen das „frische“ Geld per Kreditwesen und staatl. Investitionen landet erhöhen sich die Preise, was einen Kaskadeneffekt in nachfolgenden Märkten auslöst: Inflation steigt. (Mises, 1979)

(4) (Jaeger & Schuknecht, 2007)

(5) (Humble ISD History 1950s Cost of Living, 2023): 1950: Average Price New House $8,450, Average Income $3,216 per year, Average Rent $75 per month

(6) (1971 Cost of living, 2023): 1971: Average Price New House $25,200, Average Income $10,622 per year, Average Rent $150 per month

(7) (ImmoScout24, 2023) „Die erste Zinsbindung betrug für die meisten neuen Eigenheim-Besitzer 10 bis 15 Jahre (40 %). […] 28 Prozent wählten eine Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr.“ Für junge Kunden mit wenig Eigenkapital werden häufig 30-40 Jahre angepriesen (Quelle: eigene Erfahrung)

(8) (Friedrich, 2021, S. 136)

(9) (Humble ISD History 2000 Cost of Living, 2023) 2009: Average Price New House $232,880, Average Income $39,423 per year, Average Rent $675 per month, (Friedrich, 2021, S. 226)

(10) (Friedrich, 2021, S. 33ff.) und (Strauss & Howe, 1998, S. 272ff.)

(11) (bpb, Sommer, Pötzsch, Krack-Roberg, & Grobecker, 2023) Bevölkerungspyramide entwickelt sich zur Urne.-> weniger Nachfrage am Häusermarkt, eher Verkaufsdruck.

(12) (Wagner, 2019, S. 18)

(13) (Wagner, 2019, S. 17)

(14) Zuverlässige Datenquellen sind (IMF, 2023) und Weltbank (WorldBank, 2023)

(15) (DESTATIS, 2023) Gesamtverschuldung der Eurozone 2022: 91,6% des BIP, Staaten mit über 100% Verschuldung Stand 2022: Belgien 105,1%, Griechenland 171,3%, Spanien 113,2%, Frankreich 111,6%, Italien 144,4%, Portugal 113,9%

(16) (DESTATIS, Steuereinnahmen, 2022) „Im Jahr 2022 wurden in Deutschland insgesamt 895,7 Milliarden Euro Steuern vor der Steuerverteilung von Bund, Ländern und Gemeinden (Gebietskörperschaften) eingenommen. Gegenüber dem Vorjahr war dies ein Anstieg um 62,5 Milliarden Euro (+7,5 %).“

(17) (Grandt, 2020, S. 227ff.)

(18) (Ryan-Collins, Greenham, Werner, & Jackson, 2011, S. 21ff.)

(19) Deutschland: (DESTATIS, Pro-Kopf-Verschuldung steigt im Jahr 2020 auf über 26 000 Euro, 2021) EU:(Staatsverschuldung in der Europäischen Union (EU), 2017)

(20) (Gesetz über den Lastenausgleich [Lastenausgleichsgesetz], 14. August 1952, 2023)

(21) (Diana, 2023)

(22) (Jura-Forum, 2022)

(23) (ImmoScout24, 2023)

(24) (Spiegelonline, 2021)

(25) (Verbraucherzentralen:, Baden-Württemberg, Sachsen, & Nordrhein-Westfalen, 2022)

(26) (Carney, 2020)

(27) (Reuters, 2021)

(28) Bei einer Kredit-finanzierten Immobile ist die Bank der reale Eigentümer und nicht der Kreditnehmer, siehe Grundbuch.

(29) Guthaben auf dem Giro-/Spar-Konto ist Eigentum der Bank, damit lediglich eine Forderung gegenüber der Bank. Das gleiche gilt bei Lebens-/Rentenversicherungen und Bausparverträgen.

(30) Bitcoiner nennen diese Art der langfristigen Planung und Kostenvermeidungsstrategie „Low Time Preference“.

Quellen

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